Bebauungsplan "Am Iffzer Weg - 1. Änderung und Erweiterung"

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- Übersichtsplan vom 13.10.2017

Verfahren

Der Gemeinderat der Stadt Baden-Baden hat in seiner öffentlichen Sitzung am 11.10.2021 die Beschlüsse gefasst,

  • den Entwurf zur Änderung des Flächennutzungsplanes im Bereich des Bebauungsplanes „Am Iffzer Weg – 1. Änderung und Erweiterung“ mit Planungsstand vom Juli 2021 zu billigen und nach §§ 3 Absatz 2 und 4 Absatz 2 BauGB für die Dauer von mindestens 30 Tagen öffentlich auszulegen und

  • den Entwurf des Bebauungsplanes „Am Iffzer Weg – 1. Änderung und Erweiterung“ sowie der örtlichen Bauvorschriften innerhalb des Geltungsbereiches einschließlich deren Begründungen mit jeweiligem Planungsstand vom 26.07.2021 zu billigen und §§ 3 Absatz 2 und 4 Absatz 2 BauGB für die Dauer von mindestens 30 Tagen öffentlich auszulegen.

Der räumliche Geltungsbereich befindet sich am westlichen Rand des Stadtteils Sandweier. Er wird im Norden durch die Grenzstraße und im Süden durch die Iffezheimer Straße begrenzt. Im Westen grenzt das Plangebiet an den Lärmschutzwall der Bundesautobahn BAB 5 und im Osten an den bestehenden Ortsrand. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst circa 7,2 Hektar und ist im nachstehenden Lageplan vom 13.10.2017 gekennzeichnet.

Begründung

Im Rahmen der Gespräche mit den Vertretern der TransNetBW, DB Energie und Netze EnBW wurde eine Verlegung der Leitungstrassen nach Westen in Aussicht gestellt.

Diese Trassenverlegung ermöglicht eine Erweiterung des im Stadtteil Sandweier gelegenen Geltungsbereiches des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes

„Am Iffzer Weg“ (in Kraft 14.11.2015) um eine Fläche von circa 3,6 Hektar in Richtung Westen. Innerhalb dieser Flächen besteht die Möglichkeit der Verschiebung des Regenwasserversickerungsbeckens in westlicher Richtung bis unter die neuen Leitungstrassen an der Autobahn BAB 5.

Somit können die Wohngebietsflächen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans „Am Iffzer Weg“ westlich erweitert werden. Je nach Zuschnitt entstehen 45 bis 47 weitere Baufelder.

Da die Erschließung der Erweiterungsflächen eine Anpassung des Erschließungssystems der bereits durch den rechtsverbindlichen Bebauungsplan überplanten Flächen bedingt, wird das dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan zu Grunde liegende städtebauliche Konzept unter Einbeziehung der Erweiterungsflächen überarbeitet. Unter Berücksichtigung der aktuellen Bedarfe am Wohnungsmarkt wird mit der Zielsetzung einer optimalen Ausnutzung der Gesamtfläche ein städtebauliches Gesamtkonzept erarbeitet.

Insgesamt werden sich die städtebaulichen Vorgaben hierbei an den planungsrechtlichen Festsetzungen des bereits bestehenden Bebauungsplanes orientieren. Im Rahmen einer Bebauungsplanänderung können dabei aber zudem verschiedene Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplanes präzisiert und angepasst werden. Insbesondere bei der genauen Gestaltung der Straßenquerschnitte (inklusive Parkplätzen) sowie der Lage verschiedener Bebauungstypologien im Plangebiet ist eine Planoptimierung, auch der bereits überplanten Flächen, angezeigt. Ferner können über eine angepasste Erschließung auch besser bebau- und vermarktbare Grundstückszuschnitte angedacht werden. Grundsätzlich wird der neue städtebauliche Entwurf auch verdichtete Wohnformen anbieten müssen, die sich aus einer geänderten Nachfrage ergeben. Trotz eines noch immer vorhandenen Fokus auf Einzel- und Doppelhausgrundstücke im neuen Entwurf, werden nun vermehrt Reihenhäuser und auch Mehrfamilienhäuser angedacht. Dies geschieht insbesondere vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung (= höhere Nachfrage nach Wohnungen im Geschosswohnungsbau) sowie vor den steigenden Bauplatzpreisen,  die den Erwerb großer Einzelhausgrundstücke immer teurer und für viele Familien unerschwinglich machen.

Aktuelle Erfahrungen sowie bereits der Immobilienmarktbericht 2015/2016 der Stadt Baden-Baden zeigen auf, dass nach wie vor eine enorme Nachfrage nach Bauplätzen besteht, welche sich auf die Baulandpreise auswirkt. Durch die hohen Baulandpreise ist es notwendig auch kleinere Grundstücke (Doppel- oder Reihenhäuser) sowie Wohnungseigentum anzubieten, um breiteren Bevölkerungsschichten den Zugang zum Wohneigentum zu erleichtern.

Somit ergibt sich durch eine Bebauungsplanänderung auch für die derzeit durch den rechtsverbindlichen Bebauungsplan bereits überplanten Grundstücke eine deutliche Aufwertung durch die Verlegung der Leitungstrassen.

Wichtig bei der Erarbeitung des grundlegenden Entwurfes für die Bebauungsplanänderung ist dabei, dass eine abschnittsweise Erschließung möglich ist. Der erste Bauabschnitt wird die bereits heute überplanten Flächen enthalten und ist auch umsetzbar bevor die Stromleitungen verlegt werden. Der zweite Bauabschnitt liegt heute unter den Stromtrassen und ist in dem Moment bebaubar, sobald die Stromtrassen wegfallen.

Der Flächennutzungsplan 2025 stellt die durch den Bebauungsplan „Am Iffzer Weg, 1. Änderung und Erweiterung“ zu entwickelnden Erweiterungsflächen derzeit als Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Freizeitfläche“ dar. Der Flächennutzungsplan ist somit im Parallelverfahren anzupassen.

 

 

 

Ziele und Zwecke der Planung

Die geplante Trassenbündelung und –verlegung der im Norden und Westen von Sandweier verlaufenden Leitungen der TransnetBW, DB Energie und Netze BW weiter in Richtung der Autobahn BAB 5 ermöglicht eine Erweiterung der Siedlungsfläche.

Bebauungsplan
Durch die Trassenverlegung kann der bereits rechtsverbindliche Bebauungsplan „Am Iffzer Weg“ (i. K. 14.11.2015) um eine Fläche von ca. 3,6 ha in Richtung Westen (zwischen Autobahn und Iffezheimer Straße) erweitert werden. Für eine geordnete städtebauliche Entwicklung im Rahmen dieser Flächenerweiterung werden auch die Flächen des bereits rechtsverbindlichen Bebauungsplans „Am Iffzer Weg“ erneut mit in das Bebauungskonzept einbezogen.

Das Bebauungskonzept sieht die Entwicklung eines Allgemeinen Wohngebietes mit nordsüdlicher Haupterschließung und Durchmischung von dichten und weniger dichten Wohnformen vor: Neben Einfamilien- und Doppelhäusern sowie Hausgruppen sollen entlang der Iffezheimer Straße Geschosswohnungsbauten und im Zentrum des Plangebietes direkt angrenzend an den zentralen Quartiersplatz ein Angebot für seniorengerechtes Wohnen entstehen. Die festgesetzten maximalen Gebäudehöhen sichern das maßstäbliche Einfügen des neuen Wohnquartiers in die bestehende Ortsstruktur (maximal drei Vollgeschossen entlang der Iffezheimer Straße sowie im Bereich für das Seniorenwohnen, ansonsten maximal zwei Vollgeschosse). Des Weiteren ermöglichen die planungsrechtlichen Vorgaben gebietsbezogener Versorgungsreinrichtungen sowie die Einrichtung einer Kindertagesstätte im südöstlichen Plangebiet hier ist auch eine öffentliche Spielplatzfläche im Übergangsbereich zur Schule vorgesehen. Im Südwesten sollen öffentliche Grünflächen und ein Regenwasserversickerungsbecken entstehen.

Flächen für den arten- und naturschutzrechtlichen Ausgleich sind sowohl gebietsintern als auch gebietsextern zugeordnet.

Aufgrund des schwer zu bestimmenden Zeithorizonts der eingangs genannten Leitungstrassenverlegung muss die Planung für das Bebauungsplangebiet eine Erschließung in zwei Bauabschnitten ermöglichen: Der erste Bauabschnitt wird die bereits heute überplanten Flächen enthalten und ist auch umsetzbar bevor die Stromleitungen verlegt werden. Der zweite Bauabschnitt liegt heute unter den Stromtrassen und ist bebaubar, sobald die Stromtrassen verlegt wurden. Die Baulandumlegung für das Neubaugebiet wird aus denselben Gründen ebenfalls in zwei Abschnitten entsprechend den Bauabschnitten erfolgen.

Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan 2025 stellt die durch den Bebauungsplan „Am Iffzer Weg – 1. Änderung und Erweiterung“ zu entwickelnden Erweiterungsflächen derzeit als Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Freizeitfläche“ dar. Die Darstellungen des Flächennutzungsplanes sind entsprechend der vorgesehenen Siedlungsflächenerweiterung anzupassen. Im Bereich des Bebauungsplanes „Am Iffzer Weg – 1. Änderung und Erweiterung“ werden zukünftig ca. 2,7 ha zusätzlich als Wohnbaufläche und ca. 1 ha als Grünfläche im Flächennutzungsplan dargestellt.

Da die Planverfahren für die Umverlegung der Stromleitungstrassen noch nicht abgeschlossen sind, wird für den hiervon betroffenen Bereich übergangsweise ein „Korridor für Stromtrassenverlegungen“ dargestellt. Sind die zukünftigen Leitungstrassen planfestgestellt, sind die dann tatsächlichen Trassenverläufe nachrichtlich in die Darstelllungen des Flächennutzungsplanes zu übernehmen.

Art der Bauleitverfahren

Bebauungsplan
Der Bebauungsplan wird im klassischen Verfahren nach § 2 Baugesetzbuch (BauGB) mit Durchführung einer Umweltprüfung aufgestellt, die Umweltprüfung wird im Umweltbericht zum Bebauungsplan dokumentiert, der Umweltbericht bildet einen gesonderten Teil der Begründung zum Bebauungsplan.

 

Flächennutzungsplan
Die Darstellungen des Flächennutzungsplanes 2025 werden im Parallelverfahren gemäß § 8 Abs. 3 BauGB angepasst.

Die Entwürfe des Bebauungsplanes und der örtlichen Bauvorschriften im Geltungsbereich des Bebauungsplanes sowie der Entwurf zur Änderung der Darstellungen des Flächennutzungsplanes in diesem Bereich einschließlich der jeweiligen Begründungen und den nachfolgend genannten Untersuchungen und Gutachten sowie weitere Vorschriften (zum Beispiel DIN-Normen oder Merkblätter), auf die in oben genannten Dokumenten eventuell Bezug genommen wird liege

in der Zeit vom 08.11.2021 bis einschließlich 10.12.2021

im Rathaus der Stadt Baden-Baden (ACHTUNG! Neuer Auslegungsort im Rathaus!), Marktplatz 2, 76530 Baden-Baden, Zugang Gernsbacher Straße 5 / Jesuitenplatz, EBENE 0 (Bürgerbüro) sowie in der Ortsverwaltung Sandweier, Iffezheimer Straße 5, 76532 Baden-Baden, öffentlich aus.

Rechtliche Hinweise

Am Auslegungsort im Rathaus der Stadt Baden-Baden besteht eine freie Zugänglichkeit während der üblichen Dienststunden zu allen Entwurfsunterlagen. Wir weisen vorsorglich darauf hin, dass der Zutritt zu den Aushängen lediglich zwei Personen parallel gestattet werden kann. Das Tragen eines Mundschutzes sowie die Einhaltung der Abstandsregeln (mind. 2,00 m) sind erforderlich. Nach vorheriger Kontaktaufnahme mit dem Fachgebiet Stadtplanung unter der Telefonnummer 07221/93 2551 sowie per Mail unter stadtplanung@baden-baden.de kann, wenn erwünscht, ein Termin zur Erläuterung der Unterlagen vereinbart werden.

Am Auslegungsort in der Ortsverwaltung Sandweier ist für die Einsichtnahme in die Entwurfsunterlagen eine vorherige Terminvereinbarung unter der Telefonnummer 07221/93 1230 oder per Mail unter ov.sandweier@baden-baden.de erforderlich.

 

Folgende Arten umweltbezogener Informationen sind verfügbar und werden mit den oben genannten Entwürfen zum Bebauungsplan und den örtlichen Bauvorschriften sowie dem Entwurf zur Änderung des Flächennutzungsplanes ausgelegt und im Internet veröffentlicht:

 

  • Umweltbericht mit Untersuchungen und Aussagen zu den Schutzgütern „Biotope, Flora und Fauna“, „Landschaftsbild und Erholung“, „Klima und Luft“, „Boden“, „Fläche“, „Wasser / Grundwasser“, „Mensch“, „Kultur- und Sachgüter“ sowie Maßnahmen zum Umgang mit den entsprechenden Auswirkungen auf die einzelnen Schutzgüter. Die Betrachtung ergab bezüglich der Planung vor allem Konflikte bei den Schutzgütern „Biotope, Flora und Fauna“ in Form von Konflikten durch Vogel-Nahrungsraumverluste und Verluste von Zauneidechsenhabitaten aus welchen die Erforderlichkeit von sowohl artenschutzrechtlichen als auch grünordnerischen vorgezogenen Kompensationsmaßnahmen (sogenannten CEF-Maßnahmen) resultiert. Weitere Konflikte entstehen beim Schutzgut „Boden“ vor allem durch die Versiegelung der Flächen und die Bodenbelastung mit PFC (siehe unten). Die entsprechend erforderlichen Maßnahmen werden sowohl auf plangebietsinternen sowie auch plangebietsexternen Maßnahmen festgesetzt.
  • Detailuntersuchung PFC, Sachstandsbericht, Büro für Umweltgeologie, Dr. Walzenbach vom 12.04.2018 zu Bodenbelastungen innerhalb des Bebauungsplangebietes mit PFC und Benennung vorsorglicher Maßnahmen zum Umgang mit der im Zentrum des Plangebietes belasteten Fläche
  • Faunistische Bestanderfassung und Artenschutzrechtliches Gutachten, Institut für Landschaftsökologie und Naturschutz Bühl vom 12.12 2018 mit Bestandserfassung zu Vögeln, Reptilien und Wildbienen und entsprechenden Maßnahmenvorschlägen zur Vermeidung, Minderung und Sicherung des Erhaltungszustandes für die nachgewiesene Zauneidechsenpopulation und die im Gebiet brütenden bestandsgefährdeten europäischen Vogelarten sowie besonders geschützte Wildbienenarten
  • Schalltechnische Untersuchung, SoundPLAN GmbH vom 24.06.2019 mit Untersuchungen zur Einflussnahme des Bundesautobahn-, Schienen- und Flugverkehrs sowie möglicher Feldemissionen der Stromleitungen auf das Bebauungsplangebiet und mit Empfehlungen zu passiven Schallschutzmaßnahmen bei der Errichtung von Gebäuden zum Umgang mit den nachgewiesenen Lärmeinwirkungen des Verkehrs der BAB 5 sowie der Tank- und Raststätte Baden-Baden
  • Verkehrsuntersuchung, Koehler & Leutwein, Stand März 2021 mit Aussagen zu den Auswirkungen des projektbezogenen Neuverkehrs auf die bestehende Wohnbebauung, die Gesamtverkehrsbelastung und die Auslastung der projektbetroffenen Knotenpunkte
  • Geo- und umwelttechnisches Gutachten, augeon GmbH & Co. KG vom 18.03.2021 mit Aussagen zur Bodenbeschaffenheit, der Versickerungsfähigkeit des Bodens und zum Grundwasserstand

 

Während der Auslegungsfrist können Stellungnahmen schriftlich an das FG Stadtplanung, Marktplatz 2, 76530 Baden-Baden oder per Mail an stadtplanung@baden-baden.de oder zur Niederschrift nach terminlicher Vereinbarung mit dem FG Stadtplanung unter der Telefon-Nr. 07221/932551 abgegeben werden. Da das Ergebnis der Behandlung der Stellungnahmen schriftlich mitgeteilt wird, ist die Angabe der Anschrift der Verfasser zweckmäßig. Die Ergebnismitteilungen werden erst nach dem durch den Gemeinderat erfolgten Satzungsbeschluss versandt.

 

Im Zusammenhang mit dem Datenschutz wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass ein Bauleitplanverfahren ein öffentliches Verfahren ist und daher in der Regel alle dazu eingehenden Stellungnahmen in öffentlichen Sitzungen (Fachausschüsse und Gemeinderat) beraten und entschieden werden, sofern sich nicht aus der Art der Einwände oder der betroffenen Personen ausdrückliche oder offensichtliche Einschränkungen ergeben. Soll eine Stellungnahme nur anonym behandelt werden, ist dies auf derselben eindeutig zu vermerken.

 

Nicht fristgerecht abgegebene Stellungnahmen können gemäß § 4a Absatz 6 BauGB bei der Beschlussfassung über den Bebauungsplan sowie die Änderung des Flächennutzungsplanes unberücksichtigt bleiben, sofern die Gemeinde deren Inhalt nicht kannte und nicht hätte kennen müssen und deren Inhalt für die Rechtmäßigkeit des Bauleitplanes nicht von Bedeutung ist.

Baden-Baden, den  30.10.2021                                                     

Margret Mergen
Oberbürgermeisterin