Bebauungsplan „Eberts‘ Garten“

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Abgrenzung Bebauungsplan „Eberts‘ Garten“

Sachverhalt

Der Gemeinderat der Stadt Baden-Baden hat in seiner öffentlichen Sitzung am 27.01.2020 beschlossen, das Verfahren zur 2. Änderung des Bebauungsplanes „Industriegebiet-Oos“ aus dem Jahre 1964 im Teilbereich der im Lageplan bezeichneten Flurstücke (Anlage 1) einzuleiten und unter der neuen Bezeichnung „Eberts´ Garten“ weiterzuführen.

Ferner hat der Gemeinderat beschlossen, die Verwaltung mit der Durchführung der frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit zu beauftragen.

Im Rahmen des vorliegenden Bebauungsplanverfahrens soll unter Beachtung von genehmigten und zukünftig zu erwartenden Nutzungen des bestehenden Gewerbegebiets das Nutzungskonzept der Fa. Treubau entwickelt werden. Dabei sollten die Ergebnisse der Behandlung des Vorhabens im Gestaltungsbeirat sowie des zu erstellenden Immissionsschutzgutachtens so weiterverfolgt werden, dass ein bestandskräftiger Bebauungsplan aufgestellt werden kann.

Begründung

Der Tagesordnungspunkt „Änderung des Bebauungsplans „Industriegebiet Oos – 1. Än-derung", modifizierter Bekräftigungsbeschluss sowie Beschluss über frühzeitige Unter-richtung der Öffentlichkeit" wurde im Bau- und Umlegungsausschuss am 02.05.2019 und daher auch im Gemeinderat am 06.05.2019 abgesetzt. Aufgrund eines Antrags der SPD-Fraktion wurde der Punkt in der Sitzung vom 24.06.2019 wieder auf die Tagesordnung genommen.

Dort wurde dem Antrag, das Gebiet „Eberts´ Garten" aus dem Geltungsbereich des Be-bauungsplans „Industriegebiet Oos" herauszunehmen und überwiegend zu Wohnbau-zwecken – wie im u.a. Antrag erläutert – zu nutzen mehrheitlich bei 24 Ja-Stimmen, 12 Nein-Stimmen, 1 Enthaltung zugestimmt.

Der Bau bezahlbarer Wohnungen sei die drängende, primäre Aufgabe der Kommune. Diese Tatsache wäre ausschlaggebend für den Antrag der SPD-Fraktion gewesen. Man kann sich nicht vorstellen, dass sich in diesem Bereich ein großes bzw. störendes Ge-werbe ansiedeln möchte. Außerdem obliege es letztlich dem Gemeinderat, welche Ent-wicklung ein Gebiet nehme. Der richtige Weg wäre, hier die Wohnnutzung der gewerbli-chen Nutzung vorzuziehen.

Am 25.7.2019 hat der Gemeinderat in seiner öffentlichen Sitzung die Teiländerung des Bebauungsplanes "Industriegebiet Oos" vom 09.10.1964 gemäß den Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB) laut dem Geltungsbereich des Lageplans vom 27.06.2019 im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB beschlossen.

Ferner hat der Gemeinderat beschlossen, die Teiländerung des Bebauungsplanes „In-dustriegebiet Oos" unter der Bezeichnung „Gewerbegebiet Oos Süd" weiterzuführen so-wie gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 13 Abs. 2 Nr. 1 und Abs. 3 BauGB von den früh-zeitigen Beteiligungen der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB und den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB sowie der Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 BauGB abzusehen.

Der Geltungsbereich der Teiländerung liegt im Bereich des übergeleiteten Bebauungs-planes „Industriegebiet Oos" vom 09.10.1964.

Mit Beschluss des Gemeinderats vom 22.09.2003 wurde für den Bebauungsplan „Indust-riegebiet Oos" ein Änderungsbeschluss gefasst, um durch weitergehende Festsetzungen eines „klassischen" Bebauungsplanes die städtebauliche Entwicklung des Bereiches zu sichern und zu modifizieren. Das Verfahren ist seither nicht abgeschlossen. Drucksache-Nr. 20.023

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Zur Klarstellung wird die Bezeichnung der Teiländerung des Bebauungsplanes „Indust-riegebiet Oos" in „Gewerbegebiet" geändert, da keine Regelungen getroffen werden sol-len, die in einem Industriegebiet zulässig wären (z.B. höhere Lärmwerte). Die Teilände-rung verfolgt auch vor dem Hintergrund der PFC-Problematik auf den im Flächennut-zungsplan 2025 dargestellten geplanten gewerblichen Bauflächen sowie im Hinblick auf die bauliche Ausnutzung der Flächen (flächensparendes Bauen) das Ziel, vorhandene Gewerbebetriebe planungsrechtlich zu sichern und zu optimieren. Zudem sollen klare Regelungen zum Thema Einzelhandel sowie die zu den privat genutzten aber in öffentli-chem Eigentum stehenden Flächen entlang den Erschließungsstraßen im Plangebiet ge-troffen werden.

Mit Schreiben vom 11.11.2019 liegt ein interfraktioneller Antrag der Fraktionen SPD, Bündnis 90/Die Grünen, FBB, FW und FDP nach § 34 GemO vor.

Dort wird beantragt,

1. das Areal der Gärtnerei Eberts analog dem Bebauungs- und Nutzungskonzept der Fa. Treubau (siehe Anlage 3) zu Art und Maß der baulichen Nutzung mit einem Bebauungsplanverfahren nach § 13 a BauGB für Pflegeeinrichtungen, sozial ge-fördertem Wohnraum sowie freifinanziertem Wohnungsbau zu überplanen und dieses Verfahren einzuleiten.

2. den Flächennutzungsplan in einem Parallelverfahren zu ändern

3. das Vorhaben im Gestaltungsbeirat dann zu behandeln, wenn ein fortgeschrittener Planungsstand vor Bauantragsstellung erreicht sein wird, um anhand der Entwurf-splanung die städtebaulich, architektonisch-gestalterische Qualität sicherzustellen.

Im Rahmen des vorliegenden Bebauungsplanverfahrens „Eberts´ Garten" wird im Zu-sammenhang mit einer gerechten Abwägung der öffentlichen und privaten Belange – un-tereinander und gegeneinander – zu prüfen sein, inwieweit das direkte Nebeneinander von genehmigten sowie künftig zu erwartenden emittierenden Nutzungen im Gewerbege-biet mit den laut o.g. Nutzungskonzept beabsichtigten Wohnnutzungen mit den jeweiligen Verfahren „Gewerbegebiet Oos-Süd" sowie „Eberts´ Garten" planungsrechtlich umge-setzt werden kann.

Im Vorfeld haben hierzu bereits Gespräche mit dem Büro Köhler-Leutwein als Gutachter für das zu erstellende Immissionsschutzgutachten stattgefunden. Dort ist zu untersu-chen, wie die oben beschriebene Planung dem § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO, welcher nicht nur das Gebot der Rücksichtnahme enthält, sondern auch einen Anspruch auf Auf-rechterhaltung der typischen Prägung eines Baugebiets vermittelt (im Anschluss an BVerwGE 94, 151, 161 [BVerwG 16.09.1993 - 4 C 28/91]) entsprechen kann.

Bezugnehmend auf BVerwG, Beschluss vom 15.11.2002 – 4 B 86.01 – könnte eine an die genehmigten Gewerbebetriebe heranrückende Wohnbebauung dort Abwehransprü-che auf Gebietserhaltung auslösen. Bei einem direkten Nebeneinander sind Einschrän-kungen der gewerblichen Nutzungen zumindest im Nachtzeitraum möglich.

Ebenfalls plädiert die Verwaltung dafür, nicht erst nach Vorliegen einer späteren Ent-wurfsfassung der geplanten Vorhaben den Gestaltungsbeirat mit der Diskussion über die Fassadengestaltung zu befassen. Vielmehr ist bereits zu einem frühen Stadium der Vor-entwurfsfassung u.a. über die geplante Kubatur der Gebäude, die Anordnung derselben auf dem Grundstück, die Gliederung der Nutzungsarten mit dem Beirat zu diskutieren. Drucksache-Nr. 20.023

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Das vorliegende Nutzungskonzept ist laut Aussage des Geschäftsführers der Fa. Treu-bau lediglich als Baumassenstudie zu verstehen und soll im Weiteren zu alternativen städtebaulichen Entwürfen weiterentwickelt werden. Es ist daher davon auszugehen, dass sich im Hinblick auf die städtebauliche Ausformung noch deutliche Änderungen er-geben werden.

Das zu erstellende Immissionsschutzgutachten ist auf eine spätere dreidimensionale Ge-bäudekubatur abzustellen, daher müssen vorher die Grundzüge derselben festliegen.

Mit dem Geschäftsführer der Fa. Treubau wurde so verblieben, dass sowohl die Treubau ihren Entwurf wie oben beschrieben weiterentwickelt als auch die Stadt mit einem noch zu beauftragenden Planungsbüro auf Basis des vorliegenden Nutzungskonzeptes städte-bauliche Alternativen auf Grundlage des Beratungsergebnisses im Gestaltungsbeirat un-tersuchen wird.

Im Gegensatz zu den in einem § 13a Verfahren nicht vorgesehenen Verfahrensschritten

 frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit

 Umweltprüfung und Umweltbericht

ist die Verwaltung der Auffassung, dass diese Schritte erforderlich sind:

Beim vorgesehenen direkten Nebeneinander von gewerblichen Nutzungen und den ge-nannten Wohnformen ist die frühzeitige Abfrage der beabsichtigten Nutzungen der beste-henden Gewerbebetriebe ein Gebot der Fairness und vermeidet spätere erforderliche er-neute Planoffenlagen. Ebenfalls wird für erforderlich gehalten, dass der Gemeinderat zu einem frühen Verfahrenszeitpunkt die Informationen für notwendige Abwägungen bei sei-nen Entscheidungen erhält.

Nachdem das überplante Areal vormals als Gärtnerei genutzt wurde, bereits aber seit ge-raumer Zeit brachgefallen ist, wird eine Umweltprüfung sowie die Erstellung eines Um-weltberichtes für sinnvoll erachtet.

Somit ist nach Auffassung der Verwaltung ein Regelverfahren nach § 2 BauGB hier an-geraten.

Ein vor Satzungsbeschluss abzuschließender städtebaulicher Vertrag zwischen Vorha-benträger und Stadt regelt die anteilige Übernahme der Gestehungskosten, den Anteil öffentlich gefördertem Wohnraum im Plangebiet sowie die Sicherstellung der

Die frühzeitige Unterrichtung zum Bebauungsplan „Eberts´ Garten“ erfolgt mittels Aushang in der Zeit vom 10.02.2020 bis einschließlich 13.03.2020 während der üblichen Dienststunden im Rathaus der Stadt Baden-Baden, Marktplatz 2, 76530 Baden-Baden.

Rechtlichen Hinweise

Im Zusammenhang mit dem Datenschutz wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass ein Bauleitplanverfahren ein öffentliches Verfahren ist und in der Regel die dazu eingehenden Stellungnahmen in öffentlichen Sitzungen beraten und entschieden werden, sofern sich nicht aus der Art der Einwände oder der betroffenen Personen ausdrückliche oder offensichtliche Einschränkungen ergeben. Laut den Vorgaben der Datenschutzverordnung Art. 6 I a), e), f) werden zur Bearbeitung der vorgebrachten Anregungen personenbezogene Daten von Bürgerinnen und Bürgern wie Vor- und Familienname sowie Kontaktdaten (Anschrift, Telefon- und Faxnummer, E-Mailadresse) gespeichert und in den Drucksachen für die öffentlichen Sitzungen des Gemeinderats, der Ausschüsse und der Ortschaftsratssitzungen anonymisiert aufgeführt werden. Grundsätzlich wird auf die Datenschutzerklärung der Stadt Baden-Baden verwiesen.

Nicht fristgerecht abgegebene Stellungnahmen können gem. § 4a Abs. 6 BauGB bei der Beschlussfassung über den Bebauungsplan unberücksichtigt bleiben, sofern die Gemeinde deren Inhalt nicht kannte und nicht hätte kennen muss und dessen Inhalt für die Rechtmäßigkeit der Bauleitplanung nicht von Bedeutung ist.