Mietpreisrechner
Informationen zum Rechner
Angaben zur Mietspiegelerstellung
Der qualifizierte Mietspiegel für Baden-Baden ist am 1. Dezember 2021 in Kraft getreten. Er wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen unter Mitwirkung des Arbeitskreises Mietspiegel Baden-Baden erstellt.
Mitglieder dieses Arbeitskreises waren folgende Organisationen:
- Mieterverein Baden-Baden und Umgebung e.V., Rheinstraße 78, 76532 Baden-Baden,
- Haus & Grund Baden-Baden – Eigentümerschutz-Gemeinschaft e.V., Küferstraße 5, 76530 Baden-Baden,
- Baugenossenschaft Baden-Baden eG, Dr.-Groddeck-Platz 2, 76532 Baden-Baden,
- Baugenossenschaft Familienheim Baden-Baden eG, Rheinstraße 81, 76532 Baden-Baden,
- Gesellschaft für Stadterneuerung und Stadtentwicklung Baden-Baden mbH, Pariser Ring 37, 76532 Baden-Baden sowie die
- Stadtverwaltung Baden-Baden:
- Fachbereich Zentrale Dienste: Fachgebiet Liegenschaften
- Fachbereich Planen und Bauen
- Fachgebiet Vermessung und Geoinformation (Geschäftsstelle des Gutachterausschusses)
- Fachbereich Bildung und Soziales: Fachgebiet Soziale Leistungen
- Jobcenter Baden-Baden
Zur Erhaltung dieser rechtlich bedeutenden Qualifizierungsmerkmale ist ein qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d Abs. 2 BGB im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Diese Anpassung des qualifizierten Baden-Badener Mietspiegels 2021 erfolgte unter Anwendung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. Aus dessen Entwicklung ergibt sich eine Erhöhung aller Mietspiegel-Werte um rund 13,4 % für die vergangenen zwei Jahre.
In seiner Sitzung vom 25. September 2023 hat der Gemeinderat der Stadt Baden-Baden die Fortschreibung des qualifizierten Mietspiegels 2021 für Baden-Baden zum 01. Dezember 2023 anerkannt. Er genügt damit zwei Jahre lang ab Inkrafttreten den Anforderungen, die an einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558d Abs. 1 BGB) gestellt werden. Ein qualifizierter Mietspiegel löst zwei wesentliche Rechtsfolgen aus:
- Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben zu einer bestimmten Wohnung, deren Miete der Vermieter im gesetzlichen Mieterhöhungsverfahren ändern will, so hat er diese Angaben in seinem Mieterhöhungsverlangen auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützen möchte (§ 558a Abs. 3 BGB).
- Im gerichtlichen Verfahren wird widerlegbar vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB).
Angaben zum Baujahr und zur Anwendung der Mietpreisspannen
Baujahr
Grundsätzlich ist die Wohnung in die Baualtersklasse einzuordnen, in der das Gebäude erstellt wurde. Wenn ein Gebäude vergleichbar einem Neubau in unbewohntem Zustand vollständig saniert und modernisiert wurde (mindestens Austausch der Fenster sowie Erneuerung von Elektroinstallation, Wasser- und Heizungsleitungen sowie Innenputz) oder durch An- oder Umbau neuer Wohnraum geschaffen wurde (z. B. Dachgeschossausbau), ist die Wohnung in die Baualtersklasse einzuordnen, in der die Baumaßnahme erfolgte.
Von der Mieterin/dem Mieter auf eigene Kosten eingebrachte Ausstattung der Wohnung oder durchgeführte Instandsetzung/Modernisierung bleibt unberücksichtigt.
Mietpreisspannen
Beim Anwenden der Mietpreisspannen ist Folgendes zu beachten:
Die Vielfalt und die qualitative Spannweite der den Mietpreis bestimmenden objektiven Faktoren konnten selbst durch den herangezogenen umfangreichen Datensatz nicht vollständig erfasst werden. Ein Abweichen nach oben oder unten von dem im Feld „Ortsübliche Vergleichsmiete (Wohnung gesamt)“ genannten Betrag kann gerechtfertigt sein,
- wenn von dem jeweiligen Standard (durchschnittliche Qualität und durchschnittlicher Umfang) der in den Tabellen aufgeführten Merkmale erheblich abgewichen wird,
- wenn Merkmale den Mietpreis beeinflussen, die durch die Zu- und Abschlagsmerkmale nicht oder nur ungenau beschrieben sind und auch durch die dem Mietspiegel zugrunde liegende Stichprobe nicht vollständig erfasst werden und
- bei besonders gutem bzw. schlechtem Erhaltungszustand des Gebäudes und/oder der Wohnung unter Berücksichtigung des Baualters.
Der Spannenzu- oder -abschlag, der sich – wenn zutreffend – zusätzlich zu den Zu- und Abschlägen ergibt, darf insgesamt 6,9 Prozent der Nettomiete nicht über- bzw. unterschreiten. Mietpreise innerhalb dieser Spannen gelten noch als ortsüblich. Dennoch ist bei einer Abweichung von der im Feld „Ortsübliche Vergleichsmiete (Wohnung gesamt)“ bestimmten Miete eine Begründung notwendig.
Zum Begriff „ortsübliche Miete“ in Baden-Baden
Die ortsübliche Vergleichsmiete gem. § 558 Abs. 2 BGB wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Der Mietspiegel dient der Begründung eines Erhöhungsverlangens zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und der Überprüfung der Angemessenheit gezahlter Mieten.
Das Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist dem Mieter in Textform im Sinne des § 126b BGB zu erklären und anhand des Mietspiegels zu begründen.
Die Merkmale des Mietspiegels, die für die betreffende Wohnung zutreffen, sind auch dann dem Mieter mitzuteilen, wenn die Mieterhöhung sich auf ein anderes Begründungsmittel stützt.
Die hier aufgeführten Basismieten sind Nettokaltmieten pro m² und Monat, die das Entgelt für die Überlassung des leeren Wohnraums ohne die Betriebskosten (im Sinne der Betriebskostenverordnung – BetrKV) darstellen.
Da die BK nicht mehr ausgewiesen werden, evtl. streichen?
Betriebskosten
Zu den Betriebs- und Nebenkosten lt. BetrKV gehören insbesondere die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (Grundsteuer, Straßenreinigung und Müllabfuhr), die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung, der Heizung, der Warmwasserversorgung, des Aufzuges (ohne Reparaturkosten), der Hausreinigung, der Gartenpflege, der Beleuchtung, der Schornsteinreinigung, der Sach- und Haftpflichtversicherung, des Hauswarts, der Gemeinschaftsantenne, der Gebühren für Kabelfernsehen und die Kosten der maschinellen Wascheinrichtungen. Einzelheiten sind der BetrKV zu entnehmen.
Anwendungsbereich
Das dem Mietspiegel zugrundeliegende Datenmaterial erfasst folgenden Wohnraum nicht:
- Sozialwohnungen.
- Wohnungen eines Jugend-, Studenten-, Alten(pflege)heimes oder sonstigen Heimes, in dem zusätzlich Leistungen des Vermieters, z. B. Verpflegung oder Betreuung, gewährleistet werden. Hierzu gehören auch Wohnheime.
- Mietverhältnisse, die nur zum vorübergehenden Gebrauch der Wohnung eingegangen wurden (z. B. Ferienwohnungen).
- Untermietverhältnisse in einer vom Vermieter bewohnten Wohnung.
- Einzelzimmer, die Teil einer kompletten Wohnung sind.
- Penthouse-Wohnungen.
- Wohnungen, die nur teilweise beheizt sind oder deren Heizung nicht vom Vermieter bereitgestellt wurde.
Der Mietspiegel findet keine unmittelbare Anwendung auf möblierten Wohnraum. Die ortsübliche Vergleichsmiete für diesen Wohnraum ist in der Weise zu ermitteln, dass der Leerraummiete anhand des Mietspiegels ein angemessener Zuschlag für die Möblierung zugefügt wird.
Der Mietspiegel ist anwendbar für Wohnungen einer Größe von 20 m² bis 170 m² einschließlich mit einem Baujahr bis Ende 2020.
Impressum
Herausgeber:
Stadt Baden-Baden
Fachbereich Zentrale Dienste – Fachgebiet Liegenschaften
Marktplatz 2
76530 Baden-Baden
Datenerhebung und Auswertung:
FUB IGES
Wohnen+Immobilien+ Umwelt GmbH
Adenauerallee 28
20097 Hamburg
Copyright beim Herausgeber:
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